Uma das obrigações do síndico é manter a limpeza e a manutenção do condomínio em dia, para garantir conforto, segurança e bem-estar dos moradores e colaboradores. Por isso, é importante planejar a manutenção predial e conservar as dependências do condomínio. Negligenciar esse assunto pode trazer sérios riscos ao condomínio, além de desperdiçar dinheiro e causar muitos aborrecimentos ao síndico.
Mas você sabe como funciona a manutenção predial e quais são os cuidados a serem tomados na hora de realizá-la?
Neste post, a gente explica tudo o que você precisa saber sobre manutenção predial de condomínios. Confira!
O que é a manutenção predial?
A manutenção predial é um conjunto de ações de avaliação, manutenção e reparo nos sistemas, equipamentos e áreas comuns do edifício que devem ser tomadas para sua preservação e prolongamento de sua vida útil. É como se fosse aquela bateria de exames que fazemos para checar se a saúde está em dia, só que no prédio!
As atividades realizadas durante a manutenção predial avaliam se as estruturas e equipamentos do condomínio estão em bom estado e funcionando com segurança. Elas envolvem uma inspeção minuciosa em toda a infraestrutura do prédio, incluindo o sistema elétrico, o hidráulico, a segurança do condomínio, a prevenção contra incêndios, entre outros.
Durante a manutenção predial, a edificação passa por uma série de revisões para garantir que tudo está funcionando perfeitamente, bem como para realizar eventuais consertos antes que o problema se agrave. Além disso, ela prevê a criação de rotinas que devem ser seguidas pelo síndico, apontando quando cada elemento da infraestrutura deverá ser inspecionado.
É importante que o síndico realize a manutenção predial dentro do prazo recomendado, já que esse cuidado garante a preservação e a segurança do condomínio, além de evitar despesas desnecessárias, pois prevenir um problema ou consertá-lo no início sai mais barato do que resolver falhas muito mais sérias em caráter emergencial.
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Quais os benefícios da manutenção predial?
Diminuição dos riscos de acidentes
Negligenciar a manutenção predial pode levar a graves acidentes, que vão desde desabamentos e quedas de fachada, telhado ou marquises até incêndios provocados por falhas nas instalações elétricas.
Segundo a Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, mais de 60% dos acidentes em edifícios estão relacionados à falta de manutenção e poderiam ser evitados. Esses dados deixam claro que a melhor maneira de prevenir acidentes é manter a manutenção em dia.
Aumento da segurança e conforto dos colaboradores e moradores
Uma boa manutenção predial torna as instalações do condomínio muito mais seguras. Ela garante que os equipamentos de segurança, como câmeras de vigilância, porteiros eletrônicos ou até mesmo extintores de incêndio estejam em perfeitas condições.
Além disso, a manutenção está diretamente ligada ao bem-estar dos moradores e funcionários do condomínio. Com a manutenção predial em dia, diminuem as chances de panes em elevadores, portões automáticos e outros equipamentos, proporcionando uma rotina muito mais cômoda e tranquila.
Valorização do imóvel
Além disso, a manutenção predial ajuda a preservar o valor patrimonial do imóvel. Conforme os anos passam, as intempéries e o uso constante causam desgastes ao edifício. Se esses problemas não forem consertados, o prédio perde valor de mercado.
Assim, cuidar da manutenção predial não só gera economia ao evitar obras emergenciais e caras no futuro, como também contribui para a valorização do empreendimento.
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O que é preciso para realizar a manutenção predial?
A importância do planejamento
A manutenção predial deve ser muito bem planejada. O orçamento deve ser elaborado com base nos anos anteriores e na comparação de preços de várias empresas até se chegar à solução ideal.
Obras maiores precisam estar previstas. Muitas vezes, uma solução paliativa só vai maquiar a situação. Nesses casos, é melhor incluir intervenções mais drásticas no cronograma, pois serão mais vantajosas no longo prazo.
É importante fazer uma programação para ações de curto, médio e longo prazo, priorizando com base no limite orçamentário do condomínio, na demanda dos moradores, nas análises da vistoria (por exemplo, priorizar ações que possam evitar problemas mais sérios no futuro), dentre outros fatores.
Não se esqueça de que todas as ações devem ser planejadas com antecedência. O ideal é que a agenda cubra um ano inteiro. Vale manter um documento com todas as tarefas que devem ser realizadas e em qual periodicidade. Assim, o síndico garante que o planejamento seja cumprido.
Aprovação em assembleia
Tanto o cronograma das ações a serem realizadas no condomínio como o orçamento deve ser aprovado em assembleia. Afinal, o condomínio é uma sociedade, e é preciso que todos estejam alinhados em relação a qualquer decisão tomada, já que tais medidas impactarão a rotina dos condôminos.
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Criação de registros e documentação dos serviços de manutenção
O ideal é programar cada etapa da manutenção predial, dividindo em ações de curto, médio e longo prazo. É essencial ter um checklist básico e manter registros de tudo o que já foi feito com as respectivas datas, para facilitar o controle e não esquecer de inspecionar ou reparar nada.
Registrar e documentar tudo o que feito também é importante para que o próximo síndico fique ciente das ações realizadas na gestão anterior. Outras dicas interessantes são criar um manual de manutenção do condomínio e deixar um livro de controle e ocorrências na portaria, para que os moradores possam fazer solicitações do que deve ser priorizado.
Como funciona a manutenção predial?
Hoje existem empresas especializadas em manutenção predial, oferecendo todos os serviços necessários. Assim, o síndico não precisa esquentar a cabeça com nada. Outra opção é o próprio síndico se encarregar do planejamento, contratando empresas específicas para cada ação que será realizada no condomínio.
Confira algumas boas práticas para realizar a manutenção predial.
Estabelecer o grau de prioridade
Algumas falhas, se ocorrerem, podem trazer mais riscos aos habitantes, ao meio ambiente ou ao patrimônio do que outras. Portanto, eventuais irregularidades que têm potencial de causar mais danos devem ser reparadas antes. Assim, deve-se elencar as intervenções a serem realizadas no prédio por grau de prioridade.
As prioridades podem ser divididas em três patamares de urgência. Prioridades de grau 1 são aquelas que apresentam risco iminente à segurança ou à vida útil do edifício, ou que tenham um custo de recuperação muito elevado. Também entram nessa lista as falhas que podem prejudicar o meio ambiente.
Prioridades de grau 2 são aquelas em que a perda parcial de desempenho influencia a funcionalidade do prédio, mas não compromete a saúde e a segurança dos moradores e colaboradores.
Por fim, as prioridades de grau 3 se referem a ações necessárias quando a perda de desempenho causar prejuízos estéticos ou quando são atividades que possam ser programadas, sem urgência. Nesse nível, as eventuais falhas não causam prejuízo financeiro nem põem a segurança em risco. Portanto, podem ser solucionadas sem tanta pressa.
Criar um plano de manutenção
É importante criar e seguir um plano de manutenção que abranja todos os elementos do condomínio, tais como estrutura, alvenarias, revestimentos, sistemas de ventilação, instalações hidráulicas, elétricas e de gás, equipamentos de combate a incêndios, máquinas e equipamentos como elevadores e câmeras, entre outros.
O plano de manutenção deve ser desenvolvido respeitando as normas da ABNT que se referem à manutenção de edificações, e levar em conta características como o tamanho, a complexidade e a localização do condomínio.
Manutenção preditiva, corretiva e preventiva
Existem três tipos de manutenção predial: a preventiva, a corretiva e a preditiva. Todas elas devem estar previstas no planejamento.
A manutenção preventiva é uma ação programada que se repete com uma certa periodicidade, e diz respeito às ações tomadas periodicamente para checar se está tudo bem no condomínio. Como exemplo de ações de manutenção preventiva podemos citar a limpeza das caixas d’água, a manutenção dos elevadores e equipamentos de segurança, pintura de paredes e fachadas, checagem na rede elétrica e no sistema de gás, substituição de aparelhos os materiais que tenham passado da validade, entre outros.
A manutenção corretiva não é programada: ela é uma ação emergencial e deve ocorrer quando houver algum problema a ser resolvido. Ela inclui ações de urgência e sem planejamento, em reação a problemas como infiltrações, vazamentos, panes elétricas, quebra de elevadores, rachaduras, entre outras falhas.
Por se tratar de uma medida de caráter emergencial, a despesa com manutenções corretivas costuma ser mais alta e gerar um impacto negativo no orçamento previsto, além de prejudicar a rotina, pois muitas vezes é necessário interromper serviços ou desligar equipamentos. Por isso, o ideal é agir de forma a evitar esse tipo de manutenção.
Por fim, a manutenção preditiva também é um tipo de manutenção programada. Só que, diferentemente da manutenção preventiva, ela não está relacionada a uma periodicidade específica (exemplo: fazer manutenção na central de gás anualmente) e sim ao desempenho de um sistema ou equipamento. É a partir da avaliação do desempenho que se define a necessidade de eventuais reparos ou ajustes.
Normas a serem seguidas
Para que não haja danos à segurança do condomínio, é necessário obedecer às regras da ABNT na hora de fazer a manutenção predial. Existem várias normas referentes a esse tema, mas citaremos as mais relevantes a seguir.
A norma 5674/2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção determina como o Plano de Manutenção de um edifício deve ser.
A norma 15.575/2013 Edificações habitacionais – Desempenho está relacionada à vida útil das construções e determina as responsabilidades de cada profissional envolvido, como construtores, fornecedores e projetistas.
A norma 16.747 Inspeção Predial apresenta diretrizes, requisitos e procedimentos para a realização da inspeção predial.
A norma 14.037 engloba o Manual da Edificação que deve ser entregue pela construtora na hora de entregar as chaves ao proprietário do imóvel
Finalmente, a norma 16.280 fala sobre a gestão de reformas em edificações.
Principais itens que devem estar inclusos na manutenção predial
Manutenção dos equipamentos de iluminação
Uma boa iluminação é essencial não só para a comodidade dos condôminos como também para a segurança do condomínio. Geradores de luz e outros equipamentos utilizados na iluminação devem ser inspecionados uma vez por mês, sempre por profissionais qualificados.
Além disso, é importante verificar a saúde dos fios em busca de mau contato ou aquecimento, e sempre checar se não há sobrecarga elétrica.
Limpeza da caixa d’água
A higienização e a manutenção das caixas d’água devem ser realizadas duas vezes por ano. Isso é importante porque, além de evitar contaminação e garantir a qualidade da água do condomínio, também previne infiltrações que podem afetar a estrutura do edifício.
Limpeza da tubulação de esgotos
Também é essencial realizar a limpeza da tubulação de esgotos periodicamente, para evitar possíveis entupimentos. Em geral, recomenda-se fazer uma manutenção nos canos e ralos de uma a duas vezes por ano.
Limpeza e manutenção da fachada
Cuidar da fachada do prédio não é meramente uma questão estética. Além de contribuir para a valorização do imóvel, cuidados como a lavagem e a renovação da pintura também podem prevenir contra problemas estruturais.
A frequência da pintura das fachadas depende de alguns fatores, como a localização do edifício e o material com que é feito o revestimento. Por exemplo, em locais onde chove muito, os prédios sofrem mais intempéries, e sofrem desgastes mais rapidamente. Nesses casos, a pintura precisará ser refeita com maior regularidade. Da mesma forma, a limpeza deve ser mais recorrente, para evitar a deterioração e não deixar que a sujeira acumule.
Já no que diz respeito à pintura e manutenção de fachadas e áreas externas, a periodicidade também irá variar. De um modo geral, recomenda-se que sejam feitas a cada três anos.
Recarga dos extintores de incêndio
Para atender às normas de segurança, os hidrantes e extintores de incêndio do prédio devem ser inspecionados e recarregados uma vez por ano.
Além disso, é preciso ficar atento à validade dos extintores e avaliar se eles estão posicionados em locais adequados e de fácil acesso.
Manutenção dos portões de acesso
Os portões eletrônicos são muito práticos, mas, se deixarem de funcionar, podem causar um grande transtorno! Por isso, o síndico deve realizar a manutenção constante neste equipamento, a fim de evitar falhas e interrupções no uso.
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Cuidados necessários em relação à manutenção predial
Por fim, existem algumas dicas importantes em relação à manutenção predial. Por exemplo, é necessário seguir sempre o manual fornecido pela construtora e contratar os serviços de empresas confiáveis para a manutenção. Elas devem obedecer às normas de segurança e contar com profissionais qualificados para realizar os serviços.
Além disso, é preciso conferir os serviços para garantir que a manutenção está, de fato, acontecendo de forma adequada. É necessário manter registro de todas as atividades que estão sendo realizadas, e controlar a documentação relativa à manutenção predial, como relatórios de inspeção, fluxogramas, fichas técnicas, recibos de serviços, entre outros documentos.
Também é importante ouvir os moradores pois, muitas vezes, eles percebem falhas e pontos de melhoria mais rapidamente. Incentive-os a apresentar demandas e sugerir ações para o plano de manutenção.
Outra dica de ouro é contratar uma empresa de dedetização de seis em seis meses, para manter o condomínio livre de pragas como baratas, ratos e insetos em geral.
Por fim, é preciso cuidar dos sistemas de gás, promovendo a vistoria da central de gás anualmente, e a inspeção dos ramais a cada três anos. A manutenção periódica e os reparos nas instalações garantem a segurança do condomínio, mas devem ser realizadas por empresas de renome, que contem com profissionais habilitados e experientes.
Quando falamos de fornecimento de gás GLP para condomínios, não dá para não falar da Consigaz. A Consigaz oferece os melhores serviços de instalação de GLP há 40 anos, com segurança e praticidade.
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