Por trás das paredes de um edifício, podem se esconder vários perigos, como infiltrações, rachaduras, problemas na fiação, entre outros males silenciosos. Muitas vezes, demora-se a encontrar esses problemas e, quando eles aparecem, causam muita dor de cabeça! A inspeção predial surge, então, como uma ferramenta capaz de evitar esses riscos.

Neste artigo, vamos explicar o que é manutenção predial, por que ela é necessária, o que diz a lei sobre o assunto e quais são os principais componentes avaliados durante uma inspeção eficiente. Também vamos nos aprofundar sobre a relação entre a inspeção predial e o fornecimento de GLP da Consigaz. Acompanhe!

O que é inspeção predial e por que ela é essencial?

A inspeção predial é uma análise técnica bastante detalhada do estado geral de uma edificação, que abrange desde a estrutura até os sistemas. Além de verificar se está tudo funcionando perfeitamente no edifício, ela auxilia a identificar a necessidade de reparos e propõe ações preventivas que ajudam a evitar problemas no futuro.

Em geral, a inspeção avalia o desempenho, a funcionalidade, a estabilidade e a vida útil do edifício, bem como a segurança de suas instalações, seu estado de conservação e outros aspectos técnicos.

A inspeção predial é essencial para garantir a segurança dos condôminos, prevenir acidentes e reduzir os custos com manutenções corretivas, que, em geral, são mais caras do que as preventivas. Além disso, uma inspeção predial eficiente ajuda a valorizar o imóvel e mantê-lo em conformidade legal.

A inspeção predial é obrigatória? O que diz a legislação

Embora a obrigatoriedade possa variar de município para município, muitas cidades já exigem por lei a emissão periódica do laudo de inspeção predial. Um exemplo notório é o da cidade de São Paulo, que promulgou a Lei nº 16.642/17, que aprova o Código de Obras e Edificações do município. Legislações como essa exigem inspeção periódica a partir de determinada idade do imóvel.

Mas a inspeção predial não deve ser realizada apenas para obedecer às leis vigentes. Além de cumprir a legislação, essa iniciativa representa uma blindagem contra litígios, acidentes e multas. Há, ainda, o benefício extra de posicionar o condomínio como referência em gestão predial, o que ajuda a atrair compradores e valoriza os imóveis no mercado.

Leia também: 4 regras de condomínio que todo síndico deve conhecer

Componentes cruciais avaliados na inspeção predial

Entre os principais sistemas e estruturas analisados por uma inspeção predial bem-feita, podemos citar:

Estrutura e fachada

A análise estrutural tem como objetivo verificar a integridade dos elementos que garantem a estabilidade da edificação, tais como pilares, vigas, lajes, fundações e escadas.

No que diz respeito à estrutura do edifício, a inspeção predial avalia fissuras e trincas, deformações e degradações, sinais de sobrecarga ou alterações não previstas (como paredes removidas, por exemplo), infiltrações, entre outros aspectos.

A fachada, por sua vez, é analisada quanto à sua segurança, estanqueidade e estado de conservação. O foco principal é identificar riscos de desprendimento de materiais e infiltrações.

São avaliados os revestimentos, os rejuntes, as esquadrias, a fixação de elementos ornamentais (como marquises), além de indícios de falhas de impermeabilização ou vedação.

Instalações elétricas e SPDA (sistema de para-raios)

A inspeção predial também inclui uma análise criteriosa das instalações elétricas e do SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas – comumente conhecido como para-raios), pois envolvem segurança contra choques elétricos, incêndios e descargas atmosféricas, além de estarem diretamente relacionadas ao conforto e à funcionalidade do edifício.

Em geral, avalia-se o quadro de distribuição, visando a checar se há oxidação, aquecimento, cabos derretidos, bem como realizar o dimensionamento e a proteção dos disjuntores. Também analisam-se os condutores e fiações, o aterramento do prédio, tomadas e interruptores, a iluminação de emergência e a sinalização de rotas de fuga, o risco de sobrecarga elétrica (como o uso inadequado de extensões ou benjamins) e a conformidade com a NBR 5410, a norma técnica que regula instalações elétricas de baixa tensão.

No que diz respeito ao sistema de para-raios, testam-se os captores, os condutores de descida, os conectores e soldas, o aterramento do SPDA, laudos e medições de aterramento, bem como a adequação à NBR 5419 (SPDA).

Sistemas hidráulicos e de esgoto

A inspeção predial dos sistemas hidráulico e de esgoto é fundamental para garantir o funcionamento adequado, a salubridade e a segurança da edificação. Ela se concentra na identificação de vazamentos e entupimentos, falhas em pressurização, contaminações cruzadas e degradação de materiais.

No que diz respeito ao sistema hidráulico, avaliam-se as caixas d’água e cisternas para verificar suas condições estruturais e sanitárias, bem como a higienização e a vedação. Também se avalia o funcionamento de bombas e pressurizadores, tubulações, registros e válvulas.

Já no que concerne ao sistema de esgoto, são avaliadas as tubulações de esgoto, se há rachaduras, obstruções ou vazamentos, se existem sifões quebrados e se há retorno de gases que causam cheiro forte em ralos. Também se avaliam ralos, caixas de gordura, a ventilação da rede de esgoto e o sistema de águas pluviais.

Sistemas de gás canalizado ou centralizado

A inspeção predial dos sistemas de gás (GLP ou gás natural) em condomínios e prédios é indispensável para garantir a segurança contra vazamentos, explosões e intoxicações, além de assegurar que a instalação esteja em conformidade com as normas técnicas brasileiras, especialmente a ABNT NBR 15526 (que versa sobre as instalações internas de gás) e outras correlatas.

Uma das principais questões a serem avaliadas é a central de gás: na inspeção, verifica-se se ela está num local adequado, com ventilação cruzada, se há sinalização de segurança avisando que se trata de elemento inflamável e que é proibido fumar, se há abrigo contra impacto e intempéries, se há uma válvula de bloqueio geral, e se as mangueiras e os reguladores estão em bom estado e dentro da validade.

Além disso, deve-se verificar a integridade das tubulações de gás, de válvulas e registros e dos equipamentos a gás, bem como a ventilação dos ambientes onde se manuseia ou se utiliza gás.

No que diz respeito ao sistema de GLP, é importante enfatizar que falhas nesse tipo de instalação podem causar acidentes graves. Por isso, é necessário que o síndico contrate uma empresa especializada em gás com bastante experiência na área, como a Consigaz, que oferece suporte técnico e pode auxiliar nos testes de estanqueidade, na verificação de pressões e na troca de componentes.

É importante notar que os sistemas de gás devem passar por inspeção anual ou bienal, dependendo da legislação local, e que é obrigatório emitir ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quando houver manutenção, reforma ou substituição do sistema.

Por fim, a inspeção predial também verifica a presença e as condições dos equipamentos de combate a incêndio e atesta se as normas da ABNT (como a NBR 13714, NBR 9077 e NBR 17240) e as instruções técnicas do Corpo de Bombeiros do estado onde o edifício se localiza estão sendo seguidas. A inspeção também checa o funcionamento dos elevadores e o estado de conservação das áreas comuns do edifício.

Leia também: 5 vantagens da conta de gás individual em condomínios

O GLP no foco da inspeção: a importância da segurança nas instalações de gás em condomínios

Como dito, um dos focos da inspeção predial são os sistemas de gás, um ponto crítico em qualquer edifício. É importante ressaltar que o GLP é um combustível perfeitamente seguro, desde que usado e manuseado da forma correta. Confira como proceder com segurança quando o assunto é gás.

Identificação de vazamentos e riscos

Durante a inspeção de gás, verifica-se a integridade das tubulações, conexões, reguladores e aparelhos a gás, como fogões, fornos e aquecedores. Isso é necessário para evitar vazamentos de gás, que podem levar a explosões, incêndios e intoxicações.

Além de checar as condições da central de gás e das tubulações, a inspeção predial também verifica se há sistemas de ventilação adequados, fundamentais para a segurança no uso do GLP.

Inspeção de sistemas centralizados de GLP

Uma inspeção predial eficiente deve avaliar medidores, válvulas de segurança, tanques de armazenamento e redes de distribuição em condomínios e empresas que utilizam sistemas centralizados de GLP. Vale lembrar que a Consigaz segue rigorosos padrões de qualidade e segurança em suas instalações.

Aquecedores a gás e segurança

A manutenção preventiva e a inspeção regular de aquecedores a gás são extremamente importantes para garantir um bom funcionamento e evitar a emissão de monóxido de carbono, sobretudo em ambientes fechados.

A Norma NBR 15526

Durante a inspeção nos sistemas de gás, é essencial verificar se a NBR 15526, norma técnica que estabelece os requisitos para redes de distribuição interna de gases combustíveis, está sendo obedecida. O ideal é contar com a parceria de empresas certificadas que seguem essa norma para garantir a segurança, como a Consigaz.

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Como fazer inspeção predial de maneira eficiente

Mas, afinal, como a inspeção predial deve ser realizada? Confira este pequeno guia prático para síndicos e administradores.

Escolha de profissionais qualificados

A primeira coisa que se deve fazer é contratar engenheiros ou arquitetos especializados e que tenham registro no CREA ou no CAU de seu estado, ou empresas que tenham experiência comprovada em inspeção predial.

A partir do diagnóstico desses profissionais, pode ser preciso contratar técnicos em elétrica, hidráulica, segurança ou outras áreas.

A escolha de profissionais capacitados e experientes garante um serviço de qualidade e colabora para a segurança de todos os moradores e frequentadores do edifício.

Periodicidade da inspeção

A frequência ideal da inspeção pode variar conforme a idade e o tipo da edificação, e é a legislação local que pode determinar essa periodicidade. Normalmente, a inspeção é anual para edifícios mais antigos, com mais de 20 ano, a cada dois anos para prédios que tenham entre 10 e 20 anos e a cada três anos para edificações mais novas, com menos de dez anos.

É preciso obedecer aos prazos previstos para prevenir problemas e consertar falhas já existentes de maneira precoce.

Plano de manutenção e ações corretivas

Também é necessário criar um plano de manutenção preventiva com base nas recomendações do laudo de inspeção predial, priorizando as intervenções de maior risco e impacto para os ocupantes do edifício.

Laudo de inspeção predial: o documento que dá segurança jurídica ao condomínio

O laudo de inspeção predial é mais do que um simples relatório técnico: o documento é uma evidência de que o síndico está cumprindo suas obrigações legais e zelando pela segurança dos moradores. O documento precisa apresentar as seguintes informações:

• Diagnóstico técnico com fotografias e medições;
• Classificação de riscos (urgente, médio, leve);
• Recomendações de correção;
• Assinatura de profissional habilitado com ART.

Consigaz: por que contar com empresas certificadas faz toda a diferença

Contratar empresas não habilitadas para fazer a inspeção pode representar um risco enorme para o edifício e seus ocupantes. Laudos frágeis, ausência de ART e negligência técnica são sinais de alerta.

Antes de fechar o contrato com uma empresa especializada, é importante observar alguns critérios, como, por exemplo:

• Certificações e credenciamento nos órgãos competentes;
• Equipe técnica multidisciplinar;
• Capacidade de emitir laudos com responsabilidade técnica;
• Atendimento consultivo e suporte pós-inspeção.

No que diz respeito à inspeção dos sistemas GLP, a Consigaz é a melhor escolha.  Somos uma referência nacional em segurança no uso de GLP, atuamos em centenas de condomínios e oferecemos consultoria técnica contínua para a instalação, inspeção e manutenção dos sistemas de gás.

Leia também: Descubra mais dicas para o seu condomínio

Inspeção predial: um investimento essencial para a segurança e valor do seu imóvel

Como vimos, a inspeção predial não é uma mera formalidade técnica: ela é, na realidade, um investimento na segurança do imóvel. Além de gerar economia para os síndicos e administradores, uma inspeção bem-feita colabora para prolongar a vida útil do imóvel, para aumentar sua funcionalidade e para valorizar seu preço no mercado imobiliário.

Para isso, é fundamental contar com uma empresa séria e experiente, como a Consigaz. Somos especialistas em garantir a segurança das instalações de GLP, mantendo seu condomínio em total conformidade com as normas vigentes. Entre nossos diferenciais estão tecnologias que trazem mais praticidade ao dia a dia dos nossos clientes: empresas e clientes Conta SIM podem utilizar nosso App Grupo Consigaz , onde é possível solicitar serviços, acompanhar o consumo e quitar faturas; pelo portal do cliente ou canal do WhatsApp da Consigaz, você agenda instalação, religamento de gás e até emite a segunda via do boleto.

Não negligencie a manutenção predial: conte com profissionais qualificados e garanta a proteção, a eficiência e o valor do seu imóvel. Quer saber mais sobre os benefícios que oferecemos? Visite nosso site, conheça todos os nossos serviços e solicite um orçamento personalizado.

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A questão da alta nas tarifas de gás e energia elétrica é mais complexa do que parece, uma vez que há diversos fatores que influenciam nos preços. Falando sobre o gás GLP especificamente, seu preço final é composto por vários elementos, o que acaba gerando muitas dúvidas.

Como o gás GLP representa uma porcentagem bastante alta no orçamento familiar, é fundamental procurar alternativas para reduzir seu consumo e baratear a conta. E o papel do síndico do condomínio é crucial neste processo!

Neste post, vamos explicar quais são os fatores que influenciam no preço do gás, dar algumas dicas para economizar e mostrar como o síndico pode agir para reduzir os custos com a conta de gás no condomínio. Confira!

Preço do Gás

Há várias questões envolvidas no preço do gás. Ao contrário do que acontece com a energia elétrica, que é muito afetada por fatores ambientais, o preço do gás é mais influenciado pela chamada dolarização dos preços da Petrobras. Mas antes de entender as principais razões para a alta, é importante entender como o preço do GLP é calculado.

O GLP é um derivado de petróleo e, como tal, parte de seu valor vem da realização da Petrobras, ou seja, tudo o que envolve os custos de produção do gás. Esses custos têm um grande peso na composição do preço final, e são diretamente impactados por fatores externos como o câmbio e a cotação do petróleo no mercado internacional.

Outros fatores que entram nessa conta, mas que têm menos peso, são o valor do ICMS, um imposto estadual, e os custos de logística envolvidos na distribuição e revenda do GLP.

Como dito anteriormente, a principal razão para o atual momento de alta do gás está relacionada à dolarização dos preços da Petrobras. Desde 2016, ainda no governo Temer, a estatal passou a cobrar pelo petróleo em dólar, seguindo as oscilações do mercado externo. Sendo o GLP um gás derivado do petróleo, ele é afetado, pois, se o preço da matéria-prima aumenta, o preço do gás sobe também.

A Petrobras tem hoje uma Política de Preços de Paridade de Importação (PPI), que determina que o preço do petróleo cobrado nas refinarias deve ser vinculado ao valor do barril de petróleo no mercado exterior e à cotação do dólar. 

Em 2020, o preço do combustível caiu por causa das medidas de distanciamento social, que reduziram o consumo. Contudo, com o início da retomada da economia, aumentou a demanda internacional, o que fez o preço no mercado externo se elevar. Como o preço para o mercado interno se baseia no preço de venda para países do exterior, os consumidores brasileiros também sentiram os efeitos dessa alta no bolso. 

A PPI não é consenso nem entre os especialistas, e vem gerando polêmica desde que foi inaugurada. Alguns economistas já sugerem uma revisão desta política de preços para não onerar tanto o consumidor brasileiro.

É importante que o síndico do condomínio conheça bem essas nuances, e entenda como se dá a composição do preço do GLP e os motivos para o aumento da tarifa. Assim, estará apto a explicar e tirar dúvidas dos condôminos, ficando sempre a postos para esclarecer questões relacionadas ao aumento na conta de gás.

Síndico, saiba como economizar no gás no seu condomínio

Preste atenção à coloração das chamas

Uma dica que pode ser interessante para ajudar a reduzir a conta de gás é ficar de olho nas chamas, porque a coloração delas pode ajudar a “diagnosticar” se há algum problema de vazamento ou mau funcionamento.

As chamas devem apresentar uma coloração azulada, pois isso indica que as bocas do fogão estão funcionando como deveriam. Chamas amareladas ou alaranjadas podem indicar que as bocas do fogão estão sujas, entupidas ou que não estão funcionando direito. Dessa forma, o eletrodoméstico precisa fazer mais esforço durante o preparo dos alimentos, gerando desperdício de gás.

Nesse sentido, o síndico pode ajudar, conscientizando os moradores sobre a importância de ficar de olho na saúde de seus fogões, fazendo as manutenções necessárias. Muita gente não conhece esse “truque” de analisar a cor das chamas, e isso pode ser informado aos condôminos para ajudá-los a economizar. Além disso, o síndico também deve fazer sua parte e ficar sempre atento ao funcionamento dos aparelhos de uso comum do condomínio, para que estejam sempre em perfeito funcionamento, sem vazamentos ou desperdício de gás.

Evite ficar abrindo e fechando o forno

Outra dica que o síndico pode dar aos condôminos para economizar gás é evitar abrir e fechar o forno durante o preparo de alimentos. A abertura do forno em funcionamento gera um choque térmico que acarreta uma perda no tempo de cozimento, pois o forno terá um gasto extra para retomar a temperatura ideal para assar o alimento. Assim, o prato demora mais tempo para ficar pronto e gasta mais gás desnecessariamente. Por isso, recomenda-se deixar o forno fechado e só abri-lo quando a receita pedir.

Outra sugestão interessante é, quando a receita permite, cozinhar com a panela tampada, pois a tampa fechada faz com que o alimento fique pronto mais rapidamente, diminuindo o gasto de gás no processo.

Além disso, é possível pôr mais de um prato para assar ao mesmo tempo no forno, a fim de otimizar o consumo do gás. Nesses casos, é importante priorizar receitas que tenham um tempo de cozimento semelhante.

Todas essas são dicas simples de cozinha que o síndico pode divulgar aos moradores, conscientizando-os sobre a importância de economizar gás.

Cuidado com os aquecedores

Aquecedores a gás proporcionam um banho quentinho e muito aconchegante, perfeito para relaxar no fim do dia. Mas é preciso ter cuidado, porque, quando usados sem critérios, os aquecedores podem acabar gastando mais gás do que o necessário.

O ideal é que não se use o aparelho na temperatura máxima, exceto quando houver absoluta necessidade, como nos meses mais frios do ano. Além disso, o aquecedor deve passar por limpeza e manutenção periódicas, a fim de que continue funcionando perfeitamente.

Também é importante ficar de olho e perceber se o queimador do aparelho acende assim que a torneira é aberta. Caso isso não aconteça, pode ser um sinal de que há algum problema, como pilhas gastas (no caso de aquecedores manuais) ou outro defeito que precisa ser consertado o quanto antes.

O síndico pode explicar e informar sobre essas questões, ressaltando a importância de manter as manutenções em dia.

Mantenha os moradores informados sobre as medidas para reduzir o consumo de gás

Parte das funções de um síndico é manter todos os condôminos informados sobre questões importantes relativas ao condomínio. Isso inclui a conta de gás.

É essencial que o síndico do condomínio explique sobre a alta nos preços e reforce a urgência de economizar. Uma forma simples de fazer isso pode ser fixar nos locais de uso coletivo uma lista de medidas a serem tomadas e que podem ajudar a reduzir o consumo de gás nos apartamentos. Elas envolvem o uso de fogões, aquecedores, fornos, entre outros aparelhos que usam gás como fonte de energia. Além disso, comunique os moradores nos canais oficiais, como o grupo de WhatsApp do condomínio ou o portal, se houver.

Caso o condomínio tenha um sistema de medição de gás coletiva, o síndico também pode propor a migração para um sistema de medição individual, em que cada condômino arca com o pagamento da própria conta de gás, ao invés de pagar uma fatura dividida igualmente entre todas as unidades. Na medição individual, cada morador consegue controlar melhor o próprio consumo, e o síndico também pode acompanhar de perto e registrar quanto cada apartamento gasta normalmente. Explicaremos mais sobre esse assunto a seguir, mas já fica a sugestão, pois essa mudança pode gerar uma boa economia.

Se necessário, pode ser interessante organizar uma assembleia para discutir a questão do gás e garantir que todos estejam a par da importância de controlar melhor o próprio consumo.

Escolha a distribuidora do gás com consciência

Outra medida importante que o síndico pode tomar é escolher muito bem a empresa distribuidora do gás. Uma escolha consciente da empresa que prestará esse serviço ao condomínio é fundamental, tanto pela economia quanto por razões de segurança.

É necessário pesquisar bem as opções no mercado e optar por uma empresa consolidada, de renome, que seja capaz de obedecer a todas as normas de segurança e conte com profissionais capacitados para o serviço. Também é essencial que ela preste a assistência necessária, realizando manutenções preventivas e estando ao dispor do condomínio para eventuais reparos.

Escolher corretamente a distribuidora do gás acaba sendo uma medida de economia, já que um gás de má qualidade, com a instalação mal feita, vai acabar mais rapidamente e pode até estragar os eletrodomésticos dos moradores. Além disso, há a questão da segurança, pois certamente uma empresa responsável, com profissionais competentes, será capaz de identificar e consertar possíveis vazamentos que desperdiçam o gás.

Leia também: Descubra mais dicas sobre gestão de condomínios

Solicite medição individual de gás 

Por fim, o síndico pode tomar a iniciativa de adotar a medição individual do gás no condomínio, caso o prédio ainda não tenha migrado para esse sistema.

Alguns condomínios mais antigos ainda adotam um sistema de medição de gás coletiva, em que a conta de gás é rateada entre todos os condôminos. Se esse for o caso de seu condomínio, é possível mudar para um sistema de medição individual de gás para ter maior controle do consumo de cada unidade.

Com o sistema coletivo, nem sempre a cobrança é justa, pois cada residência tem padrões de consumo diferentes. Por exemplo, uma pessoa que mora sozinha dificilmente vai gastar o mesmo que uma família grande. Quando a conta de gás é individual, não existe esse problema, já que cada condômino paga apenas o valor referente ao seu consumo, sem cobrança de taxa mínima nos meses em que não houver consumo.

Além disso, a medição individual acaba gerando um uso mais consciente do gás. É muito comum a sensação de que o que é coletivo pode ser desperdiçado, e que só precisamos poupar aquilo que é de uso particular. É claro que isso é uma falácia, mas é uma questão cultural que não é fácil de mudar.

Assim, realizar a mudança de um sistema de medição coletiva para um sistema de cobrança individual acaba, de certa forma, “obrigando” os condôminos a usar o gás com mais consciência, sem desperdício. Nesse momento de alta nas tarifas de gás, qualquer economia pode ser muito bem-vinda.

Caso você tenha interesse em migrar para um sistema de medição individual no seu condomínio, saiba que a Consigaz oferece esse serviço por meio do Conta Sim.

Com o Conta Sim, toda vez em que o profissional realiza a medição individual do consumo, ele imprime uma fatura para o morador. Assim, é possível ver na mesma hora quanto foi consumido naquele mês, facilitando a gestão do uso do gás. Além disso, a Consigaz também tem um app para simplificar ainda mais o controle.

A Consigaz atua há mais de 40 anos no setor de engarrafamento, na distribuição e na comercialização de gás GLP, e está presente nos estados de São Paulo, Espírito Santo, Goiás, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Minas Gerais, além do Distrito Federal.

Nós contamos com profissionais qualificados e temos as mais modernas bases de engarrafamento, distribuição e armazenagem, e atendemos milhões de brasileiros, tanto no segmento de botijões e cilindros quanto no abastecimento de gás a granel. Por isso, oferecemos os melhores serviços quando o assunto é instalação de gás GLP para condomínios.

Se você se interessou e quer saber mais sobre nossos serviços, fale conosco e veja como podemos ajudar! Clique no banner para mais informações.

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Cada condomínio tem seu regimento interno e suas convenções, que devem ser seguidas em prol de um ambiente mais harmônico. O síndico precisa estar ciente das regras previstas nesses documentos, bem como nas normas estabelecidas pelo Código Civil. Assim, saberá identificar quando houver descumprimento de alguma regra e intervir, aplicando advertências ou até mesmo multas quando necessário.

Neste artigo, falaremos sobre a importância de se estabelecer regras de condomínio, explicaremos como funciona a legislação a respeito de condomínios e comentaremos quais são as principais normas que um bom síndico precisa conhecer. Confira!

Qual a importância de estabelecer regras de condomínio?

A boa convivência em sociedade exige o respeito a certas normas pré-estabelecidas, assegurando o bem-estar da coletividade. No condomínio, isso não é diferente.

Para que os moradores convivam em paz, é necessário que todos estejam cientes das principais regras de condomínio vigentes e as cumpram. Afinal, quando cada um sabe exatamente o que pode ser feito no condomínio e conhece seus limites, todos conseguem usufruir de seus direitos.

Ter regras fixas e claras a respeito dos direitos e deveres dos condôminos ajuda a evitar comportamentos que gerem atrito, melhorando a convivência entre os vizinhos e, consequentemente, facilitando o trabalho do síndico, que precisará investir menos esforços na resolução de conflitos.

Estipular regras de condomínio também promove mais segurança, já que os regulamentos costumam incluir normas relativas à segurança dos moradores, como o controle de entrada no edifício e os procedimentos para receber encomendas ou entregadores de delivery.

Outro benefício das regras de condomínio é a padronização das tarefas referentes à conservação, limpeza e manutenção do prédio. Isso estimula que tais tarefas sejam efetivamente cumpridas, já que existe uma norma específica.

E, é claro, não devemos esquecer de mencionar que um conjunto de regras claro e efetivo coíbe a adoção de atitudes que possam gerar controvérsia, já que os moradores conhecem bem os limites estabelecidos e procurarão seguir as regras para evitar dor de cabeça. Além disso, caso as regras sejam desobedecidas, fica mais fácil para o síndico tomar as medidas cabíveis de acordo com o que foi definido no regulamento.

Além das regras já estabelecidas pelo Código Civil, cabe aos condomínios definir suas próprias regras, seja no estatuto ou no regimento interno, conforme explicaremos a seguir.

Dica: Como fazer uma administração de condomínio eficiente

Legislação

Existem diversos conjuntos de regras que podem ser aplicadas a condomínios, seja de modo geral ou específico de cada lugar. Os principais deles são a convenção do condomínio, o regimento interno e, sobretudo, o Código Civil Brasileiro.

Convenção do condomínio

A convenção (ou estatuto) de condomínio é o conjunto de normas que devem ser seguidas pelos condôminos. Ela engloba as principais regras de convivência e administração do condomínio.

Dentre outras normas, a convenção estabelece as regras de uso de áreas de lazer, como piscinas, churrasqueiras e quadras de esportes. Também abarca normas referentes à gestão do condomínio e define quais são os casos em que o síndico deve aplicar uma advertência ou multa em condôminos que descumpram regras.

Nesse documento, também são contempladas questões como fundo de reserva do condomínio, valor da cota condominial para arcar com despesas ordinárias ou extraordinárias, funções da assembleia, a periodicidade das reuniões e o quórum exigido para votações, bem como as formas de uso dos serviços oferecidos pelo condomínio e as responsabilidades do síndico.

Normalmente, a primeira versão da convenção do condomínio é realizada pela construtora e apresentada logo na primeira assembleia, momento em que também é feita a votação para eleger o síndico.  A convenção deve ser aprovada pelos condôminos e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, já que se trata de um documento público.

Com o tempo e a realização de novas assembleias e novas eleições, pode haver mudanças na convenção, acrescentando-se ou alterando-se normas. Vale lembrar que, para ocorrer alterações nas regras do condomínio, elas precisam ser ratificadas por pelo menos 2/3 dos moradores, daí a importância de participar ativamente das assembleias.

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Regimento interno do condomínio

O regimento interno, por sua vez, faz parte da convenção de condomínio e estabelece regras mais práticas, abordando questões cotidianas do condomínio. Esse documento deve ser elaborado pelos condôminos e aprovado pela maioria simples em assembleias.

O objetivo primordial do regimento interno é estipular e elucidar as regras de relacionamento entre condôminos, como, por exemplo, se as vagas na garagem podem ser sublocadas, ou se os moradores têm permissão de contratar funcionários do edifício para serviços privados.

Além disso, fazem parte do regimento interno questões relativas aos dias e horários permitidos para realizar obras ou mudanças, bem como regras sobre barulho nas unidades ou nas áreas comuns.

Código Civil

Todo condomínio deve ter sua própria convenção e contar com um regimento interno. Mas é importante lembrar que nenhum desses documentos se contrapõe ao Código Civil Brasileiro (Lei Federal n° 10.406/02), que entrou em vigor em 2003, passando a modificar a antiga Lei de Condomínio.

O Código Civil regulamenta questões como a formação de assembleias e convenções, direitos e deveres dos condôminos, funções do síndico, inadimplência, pagamento de multas, vagas, partes comuns e obras, entre outros temas.

Essa documentação oferece um norteamento legal para a gestão do condomínio, e é nela que se baseiam as outras leis de condomínio descritas acima. Ou seja, se alguma regra interna estiver em desacordo com o que manda o Código Civil, tal norma não tem validade jurídica. É o caso, por exemplo, da proibição de animais de estimação em condomínios: embora algumas convenções de condomínio estipulem essa regra, ela não é válida, pois não há nenhuma norma no Código Civil proibindo animais em residências.

Como funcionam as assembleias de condomínio

Para que as normas continuem refletindo as necessidades e especificidades do condomínio, é necessário convocar assembleias de tempos em tempos, e estimular os moradores a comparecer. Infelizmente, muitos não dão importância a esses eventos e acabam não participando. Por isso, é importante que o síndico comunique com clareza e antecedência as datas e horários das reuniões, alertando os condôminos sobre a importância das assembleias para a boa convivência no condomínio.

Existem dois tipos de assembleias de condomínio: a assembleia ordinária e a assembleia geral extraordinária.

A assembleia ordinária dá conta das situações cotidianas do condomínio. Nela, os condôminos discutem aprovação das contas do condomínio e do orçamento de despesas futuras, bem como o valor das cotas condominiais, eventuais mudanças no regimento interno. É nesse tipo de assembleia também que ocorre a eleição ou substituição do síndico.

Já as assembleias gerais extraordinárias são convocadas a fim de discutir uma questão específica, que não estava prevista no calendário e que foge da rotina do condomínio. Por exemplo, costuma-se realizar assembleias extraordinárias para tratar de temas como reformas no condomínio, destituição do síndico, necessidade de reparos emergenciais, mudança de destinação do prédio, entre outros assuntos.

É nas assembleias que são tomadas decisões que causam impacto à rotina de todos os condôminos e que são estipuladas as regras que todos devem seguir. Por isso, é essencial que os moradores estejam engajados na participação.  

Dica: Instalação de gás em condomínios: como funciona e como contratar?

Principais regras de condomínio

É claro que as normas variam de acordo com a demanda de cada condomínio, afinal, o regulamento deve espelhar os interesses dos condôminos para que a convivência seja amigável e respeitosa.

No entanto, algumas regras são de cunho geral, e é esperado que o síndico as saiba de cor e esteja apto a informar os moradores, tirando eventuais dúvidas que possam surgir e evitando os problemas antes mesmo que aconteçam.

Vamos listar abaixo 4 regras de condomínio que todo síndico deve conhecer:

Mudança

Mudança de apartamento geralmente faz barulho, ocupa espaço nos elevadores e pode causar alguns transtornos para a vizinhança. Por isso, é muito comum que os condomínios estabeleçam regras específicas em relação aos dias da semana e horários permitidos. O futuro condômino deve se informar a respeito dessas normas antes de se mudar, para evitar contratempos e atritos com os vizinhos.

Essa regra varia de acordo com o condomínio, mas, em geral, pode-se fazer mudança em horário comercial: segunda a sexta, de 8h às 18h, e sábados de 8h às 14h.

É preciso que o síndico tenha essa informação na ponta da língua e a comunique claramente para evitar possíveis conflitos entre os condôminos.

Obra

As obras seguem o mesmo princípio da mudança. Como normalmente causam muitos ruídos, além de outros inconvenientes como poeira e movimentação intensa de profissionais no apartamento, não é possível realizá-las a qualquer momento do dia.

De um modo geral, os condomínios estabelecem horários e dias específicos, geralmente em horário comercial, proibindo qualquer tipo de reforma aos domingos e feriados.

Para além do barulho, há outras regras em relação a obras a serem consideradas. Por exemplo, não se pode fazer reformas que comprometam a estrutura do edifício ou que modifiquem a fachada. Caso seja necessário fazer uma intervenção mais drástica, como a retirada de vigas, o condômino precisa ir atrás do laudo de um profissional que se responsabilize pela empreitada.

O síndico precisa saber de todos esses pormenores e manter os moradores informados, evitando que descumpram as normas.

Pets

Conforme já explicamos, o Código Civil não contempla a proibição de animais domésticos em condomínios, e elas não são válidas juridicamente. Portanto, as regras de proibições de animais de estimação são consideradas nulas e não devem ser aplicadas nos regulamentos internos.

Nesse caso, o que vale é o bom senso. O condômino deve atentar para o animalzinho, evitando que ele faça muito barulho e cause incômodos. Também é importante cuidar para que o animal de estimação não suje as áreas comuns e, em caso de raças de cães de maior porte ou consideradas mais bravas, usar focinheira ao circular com o bichinho pelo condomínio. Afinal, há pessoas que têm medo de cachorro e não se pode colocar a segurança dos vizinhos em risco.

Vagas de estacionamento

A maior parte das reclamações envolvendo vagas de estacionamento gira em torno do desrespeito ao limite de velocidade, arriscando a segurança e ocasionando acidentes. Também são comuns queixas sobre moradores que não estacionam dentro da vaga e “prendem” outros veículos, ou até mesmo sobre os que usam a vaga do vizinho para abrigar o carro de um visitante.

Outras reclamações recorrentes dizem respeito a locação de vaga na garagem para outros moradores que precisem de mais vagas ou mesmo para pessoas que não residam no prédio. Não é todo condomínio que permite esse tipo de negociação, e isso deve ficar claro no regulamento.

Para evitar conflitos envolvendo essas questões, é importante que o condomínio tenha regras específicas para o uso do estacionamento, e que tanto o síndico como os condôminos estejam cientes. Assim, todos podem fazer sua parte e respeitar o ir e vir das outras pessoas.

Além dessas quatro regras essenciais, o síndico deve se manter informado sobre outras normas específicas do condomínio, como o horário permitido para o uso de áreas comuns (como piscina, playground, salão de festas, churrasqueiras e quadra de esportes), reserva do salão de festas, entrada de convidados, horário de silêncio, recolhimento do lixo, realização de serviços como instalação de internet, entre outros.

Isso é especialmente importante para síndicos profissionais, que assumem a gestão de vários condomínios ao mesmo tempo. Como cada condomínio tem seu próprio regimento, é fundamental guardar pelo menos as regras mais importantes de cada um, e, é claro, manter os condôminos atualizados sobre qualquer mudança que venha a ocorrer.

Gostou de saber um pouco mais sobre a legislação que rege o funcionamento dos condomínios? Esperamos que este post tenha sido útil e ajudado a esclarecer as principais regras de condomínio que todo síndico deve conhecer!

Se você gostou desta postagem, fique de olho no nosso blog, pois lá tem muito conteúdo relevante para síndicos de condomínios! Clique no banner e saiba mais sobre nossos serviços!

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Mas você sabe como funciona a manutenção predial e quais são os cuidados a serem tomados na hora de realizá-la?

Neste post, a gente explica tudo o que você precisa saber sobre manutenção predial de condomínios. Confira!

O que é a manutenção predial?

A manutenção predial é um conjunto de ações de avaliação, manutenção e reparo nos sistemas, equipamentos e áreas comuns do edifício que devem ser tomadas para sua preservação e prolongamento de sua vida útil. É como se fosse aquela bateria de exames que fazemos para checar se a saúde está em dia, só que no prédio!

As atividades realizadas durante a manutenção predial avaliam se as estruturas e equipamentos do condomínio estão em bom estado e funcionando com segurança. Elas envolvem uma inspeção minuciosa em toda a infraestrutura do prédio, incluindo o sistema elétrico, o hidráulico, a segurança do condomínio, a prevenção contra incêndios, entre outros.

Durante a manutenção predial, a edificação passa por uma série de revisões para garantir que tudo está funcionando perfeitamente, bem como para realizar eventuais consertos antes que o problema se agrave. Além disso, ela prevê a criação de rotinas que devem ser seguidas pelo síndico, apontando quando cada elemento da infraestrutura deverá ser inspecionado.

É importante que o síndico realize a manutenção predial dentro do prazo recomendado, já que esse cuidado garante a preservação e a segurança do condomínio, além de evitar despesas desnecessárias, pois prevenir um problema ou consertá-lo no início sai mais barato do que resolver falhas muito mais sérias em caráter emergencial.

Dica: Síndico de condomínio: saiba como economizar gás

Quais os benefícios da manutenção predial?

Diminuição dos riscos de acidentes

Negligenciar a manutenção predial pode levar a graves acidentes, que vão desde desabamentos e quedas de fachada, telhado ou marquises até incêndios provocados por falhas nas instalações elétricas.

Segundo a Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, mais de 60% dos acidentes em edifícios estão relacionados à falta de manutenção e poderiam ser evitados. Esses dados deixam claro que a melhor maneira de prevenir acidentes é manter a manutenção em dia.

Aumento da segurança e conforto dos colaboradores e moradores

Uma boa manutenção predial torna as instalações do condomínio muito mais seguras. Ela garante que os equipamentos de segurança, como câmeras de vigilância, porteiros eletrônicos ou até mesmo extintores de incêndio estejam em perfeitas condições.

Além disso, a manutenção está diretamente ligada ao bem-estar dos moradores e funcionários do condomínio. Com a manutenção predial em dia, diminuem as chances de panes em elevadores, portões automáticos e outros equipamentos, proporcionando uma rotina muito mais cômoda e tranquila.

Valorização do imóvel

Além disso, a manutenção predial ajuda a preservar o valor patrimonial do imóvel. Conforme os anos passam, as intempéries e o uso constante causam desgastes ao edifício. Se esses problemas não forem consertados, o prédio perde valor de mercado.

Assim, cuidar da manutenção predial não só gera economia ao evitar obras emergenciais e caras no futuro, como também contribui para a valorização do empreendimento.

Dica: Como funciona o gás GLP para condomínios

O que é preciso para realizar a manutenção predial?

A importância do planejamento

A manutenção predial deve ser muito bem planejada. O orçamento deve ser elaborado com base nos anos anteriores e na comparação de preços de várias empresas até se chegar à solução ideal.

Obras maiores precisam estar previstas. Muitas vezes, uma solução paliativa só vai maquiar a situação. Nesses casos, é melhor incluir intervenções mais drásticas no cronograma, pois serão mais vantajosas no longo prazo.

É importante fazer uma programação para ações de curto, médio e longo prazo, priorizando com base no limite orçamentário do condomínio, na demanda dos moradores, nas análises da vistoria (por exemplo, priorizar ações que possam evitar problemas mais sérios no futuro), dentre outros fatores.

Não se esqueça de que todas as ações devem ser planejadas com antecedência. O ideal é que a agenda cubra um ano inteiro. Vale manter um documento com todas as tarefas que devem ser realizadas e em qual periodicidade. Assim, o síndico garante que o planejamento seja cumprido.  

Aprovação em assembleia

Tanto o cronograma das ações a serem realizadas no condomínio como o orçamento deve ser aprovado em assembleia. Afinal, o condomínio é uma sociedade, e é preciso que todos estejam alinhados em relação a qualquer decisão tomada, já que tais medidas impactarão a rotina dos condôminos.

Dica: 4 regras de condomínio que todo síndico deve conhecer

Criação de registros e documentação dos serviços de manutenção

O ideal é programar cada etapa da manutenção predial, dividindo em ações de curto, médio e longo prazo. É essencial ter um checklist básico e manter registros de tudo o que já foi feito com as respectivas datas, para facilitar o controle e não esquecer de inspecionar ou reparar nada.

Registrar e documentar tudo o que feito também é importante para que o próximo síndico fique ciente das ações realizadas na gestão anterior. Outras dicas interessantes são criar um manual de manutenção do condomínio e deixar um livro de controle e ocorrências na portaria, para que os moradores possam fazer solicitações do que deve ser priorizado.

Como funciona a manutenção predial?

Hoje existem empresas especializadas em manutenção predial, oferecendo todos os serviços necessários. Assim, o síndico não precisa esquentar a cabeça com nada. Outra opção é o próprio síndico se encarregar do planejamento, contratando empresas específicas para cada ação que será realizada no condomínio.

Confira algumas boas práticas para realizar a manutenção predial.

Estabelecer o grau de prioridade

Algumas falhas, se ocorrerem, podem trazer mais riscos aos habitantes, ao meio ambiente ou ao patrimônio do que outras. Portanto, eventuais irregularidades que têm potencial de causar mais danos devem ser reparadas antes. Assim, deve-se elencar as intervenções a serem realizadas no prédio por grau de prioridade.

As prioridades podem ser divididas em três patamares de urgência. Prioridades de grau 1 são aquelas que apresentam risco iminente à segurança ou à vida útil do edifício, ou que tenham um custo de recuperação muito elevado. Também entram nessa lista as falhas que podem prejudicar o meio ambiente.

Prioridades de grau 2 são aquelas em que a perda parcial de desempenho influencia a funcionalidade do prédio, mas não compromete a saúde e a segurança dos moradores e colaboradores.

Por fim, as prioridades de grau 3 se referem a ações necessárias quando a perda de desempenho causar prejuízos estéticos ou quando são atividades que possam ser programadas, sem urgência. Nesse nível, as eventuais falhas não causam prejuízo financeiro nem põem a segurança em risco. Portanto, podem ser solucionadas sem tanta pressa.

Criar um plano de manutenção

É importante criar e seguir um plano de manutenção que abranja todos os elementos do condomínio, tais como estrutura, alvenarias, revestimentos, sistemas de ventilação, instalações hidráulicas, elétricas e de gás, equipamentos de combate a incêndios, máquinas e equipamentos como elevadores e câmeras, entre outros.

O plano de manutenção deve ser desenvolvido respeitando as normas da ABNT que se referem à manutenção de edificações, e levar em conta características como o tamanho, a complexidade e a localização do condomínio.

Manutenção preditiva, corretiva e preventiva

Existem três tipos de manutenção predial: a preventiva, a corretiva e a preditiva. Todas elas devem estar previstas no planejamento.

A manutenção preventiva é uma ação programada que se repete com uma certa periodicidade, e diz respeito às ações tomadas periodicamente para checar se está tudo bem no condomínio. Como exemplo de ações de manutenção preventiva podemos citar a limpeza das caixas d’água, a manutenção dos elevadores e equipamentos de segurança, pintura de paredes e fachadas, checagem na rede elétrica e no sistema de gás, substituição de aparelhos os materiais que tenham passado da validade, entre outros.

A manutenção corretiva não é programada: ela é uma ação emergencial e deve ocorrer quando houver algum problema a ser resolvido. Ela inclui ações de urgência e sem planejamento, em reação a problemas como infiltrações, vazamentos, panes elétricas, quebra de elevadores, rachaduras, entre outras falhas.

Por se tratar de uma medida de caráter emergencial, a despesa com manutenções corretivas costuma ser mais alta e gerar um impacto negativo no orçamento previsto, além de prejudicar a rotina, pois muitas vezes é necessário interromper serviços ou desligar equipamentos. Por isso, o ideal é agir de forma a evitar esse tipo de manutenção.

Por fim, a manutenção preditiva também é um tipo de manutenção programada. Só que, diferentemente da manutenção preventiva, ela não está relacionada a uma periodicidade específica (exemplo: fazer manutenção na central de gás anualmente) e sim ao desempenho de um sistema ou equipamento. É a partir da avaliação do desempenho que se define a necessidade de eventuais reparos ou ajustes.

Normas a serem seguidas

Para que não haja danos à segurança do condomínio, é necessário obedecer às regras da ABNT na hora de fazer a manutenção predial. Existem várias normas referentes a esse tema, mas citaremos as mais relevantes a seguir.

A norma 5674/2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção determina como o Plano de Manutenção de um edifício deve ser.

A norma 15.575/2013 Edificações habitacionais – Desempenho está relacionada à vida útil das construções e determina as responsabilidades de cada profissional envolvido, como construtores, fornecedores e projetistas.

A norma 16.747 Inspeção Predial apresenta diretrizes, requisitos e procedimentos para a realização da inspeção predial.

A norma 14.037 engloba o Manual da Edificação que deve ser entregue pela construtora na hora de entregar as chaves ao proprietário do imóvel

Finalmente, a norma 16.280 fala sobre a gestão de reformas em edificações.

Principais itens que devem estar inclusos na manutenção predial

Manutenção dos equipamentos de iluminação

Uma boa iluminação é essencial não só para a comodidade dos condôminos como também para a segurança do condomínio. Geradores de luz e outros equipamentos utilizados na iluminação devem ser inspecionados uma vez por mês, sempre por profissionais qualificados.

Além disso, é importante verificar a saúde dos fios em busca de mau contato ou aquecimento, e sempre checar se não há sobrecarga elétrica.  

Limpeza da caixa d’água

A higienização e a manutenção das caixas d’água devem ser realizadas duas vezes por ano. Isso é importante porque, além de evitar contaminação e garantir a qualidade da água do condomínio, também previne infiltrações que podem afetar a estrutura do edifício.

Limpeza da tubulação de esgotos

Também é essencial realizar a limpeza da tubulação de esgotos periodicamente, para evitar possíveis entupimentos. Em geral, recomenda-se fazer uma manutenção nos canos e ralos de uma a duas vezes por ano.

Limpeza e manutenção da fachada

Cuidar da fachada do prédio não é meramente uma questão estética. Além de contribuir para a valorização do imóvel, cuidados como a lavagem e a renovação da pintura também podem prevenir contra problemas estruturais.

A frequência da pintura das fachadas depende de alguns fatores, como a localização do edifício e o material com que é feito o revestimento. Por exemplo, em locais onde chove muito, os prédios sofrem mais intempéries, e sofrem desgastes mais rapidamente. Nesses casos, a pintura precisará ser refeita com maior regularidade. Da mesma forma, a limpeza deve ser mais recorrente, para evitar a deterioração e não deixar que a sujeira acumule.  

Já no que diz respeito à pintura e manutenção de fachadas e áreas externas, a periodicidade também irá variar. De um modo geral, recomenda-se que sejam feitas a cada três anos.

Recarga dos extintores de incêndio

Para atender às normas de segurança, os hidrantes e extintores de incêndio do prédio devem ser inspecionados e recarregados uma vez por ano.

Além disso, é preciso ficar atento à validade dos extintores e avaliar se eles estão posicionados em locais adequados e de fácil acesso.

Manutenção dos portões de acesso

Os portões eletrônicos são muito práticos, mas, se deixarem de funcionar, podem causar um grande transtorno! Por isso, o síndico deve realizar a manutenção constante neste equipamento, a fim de evitar falhas e interrupções no uso.

Dica: Instalação de gás em condomínios: como funciona e como contratar?

Cuidados necessários em relação à manutenção predial

Por fim, existem algumas dicas importantes em relação à manutenção predial. Por exemplo, é necessário seguir sempre o manual fornecido pela construtora e contratar os serviços de empresas confiáveis para a manutenção. Elas devem obedecer às normas de segurança e contar com profissionais qualificados para realizar os serviços.

Além disso, é preciso conferir os serviços para garantir que a manutenção está, de fato, acontecendo de forma adequada. É necessário manter registro de todas as atividades que estão sendo realizadas, e controlar a documentação relativa à manutenção predial, como relatórios de inspeção, fluxogramas, fichas técnicas, recibos de serviços, entre outros documentos.

Também é importante ouvir os moradores pois, muitas vezes, eles percebem falhas e pontos de melhoria mais rapidamente. Incentive-os a apresentar demandas e sugerir ações para o plano de manutenção.

Outra dica de ouro é contratar uma empresa de dedetização de seis em seis meses, para manter o condomínio livre de pragas como baratas, ratos e insetos em geral.

Por fim, é preciso cuidar dos sistemas de gás, promovendo a vistoria da central de gás anualmente, e a inspeção dos ramais a cada três anos. A manutenção periódica e os reparos nas instalações garantem a segurança do condomínio, mas devem ser realizadas por empresas de renome, que contem com profissionais habilitados e experientes.

Quando falamos de fornecimento de gás GLP para condomínios, não dá para não falar da Consigaz. A Consigaz oferece os melhores serviços de instalação de GLP há 40 anos, com segurança e praticidade.

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A boa notícia é que existem boas práticas que, quando seguidas, facilitam esse processo. 

Neste post, daremos algumas dicas para tornar a administração do condomínio mais eficiente. Confira!

Manter os condôminos informados

Uma comunicação eficiente e transparente é fundamental para manter a boa relação entre o síndico e os condôminos. É necessário que ambas as partes estejam em contato direto e que todas as pautas importantes do condomínio sejam informadas com clareza.

O síndico precisa estar sempre a postos para tirar eventuais dúvidas e explicar o motivo da tomada de cada decisão que afete a rotina dos moradores, desde a necessidade de pagamento de cotas extras até uma obra emergencial que precise ser feita.

Muitos condomínios contam com grupos no WhatsApp ou Telegram para agilizar a comunicação. Essa estratégia pode funcionar muito bem, mas é preciso estar atento ao teor das mensagens trocadas no grupo, para que uma simples reclamação não se transforme rapidamente em brigas e ofensas. Também é papel do síndico ficar de olho nesse tipo de conflito.

Porém, ter um grupo não basta: os principais comunicados e boletins devem ser fixados em áreas comuns, visíveis a todos os moradores, e também é recomendável manter contato por e-mail para divulgar qualquer informação importante relativa ao condomínio. Além disso, as reuniões de condomínio devem ser periódicas, para que todos estejam a par das regras e das decisões tomadas.

Dica: 4 regras de condomínio que todo síndico deve conhecer

Controlar os gastos na administração do condomínio

Uma das principais funções de um bom síndico é controlar os gastos e garantir que o orçamento do condomínio não seja estourado.

Além de controlar o valor das cotas de condomínio, o pagamento dos funcionários e o investimento em melhorias, o bom administrador também precisa ser capaz de criar um planejamento estratégico aprovado por todos.

Para fazer a gestão de maneira efetiva, o síndico deve ser extremamente organizado, arquivando documentos, recibos, notas fiscais, orçamentos, atas de reuniões e outros comprovantes.

Também é interessante manter uma planilha com todos os setores do condomínio, como segurança, limpeza, manutenção e reformas, para que se possa saber claramente o quanto está sendo investido em cada área.

Esse controle é fundamental para uma boa gestão e, evidentemente, entra no rol das informações essenciais que precisam ser comunicadas com agilidade e clareza aos condôminos, conforme ressaltamos no tópico anterior.

Essa transparência proporciona um relacionamento mais saudável entre todos, e traz tranquilidade aos moradores, pois eles sabem exatamente como está a saúde financeira do condomínio e onde o dinheiro de suas cotas condominiais está sendo investido.  

Apostar no diálogo para mediação de conflitos

Quem nunca se desentendeu com algum vizinho que atire a primeira pedra. Reclamações sobre barulho, vaga na garagem, cachorro fazendo necessidades nos espaços coletivos e outras queixas são muito comuns na rotina do condomínio, e as discussões entre condôminos podem se agravar e virar um verdadeiro inferno.

Para evitar que esse tipo de situação evolua e se torne insustentável, o síndico deve ter sensatez e equilíbrio na hora de mediar conflitos, sabendo exatamente quando deve se envolver e que medidas tomar para resolver o problema.

Por exemplo, é essencial ter um controle sobre as reclamações já feitas e acompanhá-las de perto, intervindo quando necessário e sempre dando retorno às queixas e solicitações.  Nesse sentido, pode ser mais prático adotar uma plataforma online para esse registro do que continuar com o velho caderninho de reclamações, mas o importante é não ignorar as demandas dos condôminos.

Na dúvida, investir no diálogo é sempre a melhor opção, e cabe ao síndico tomar para si a responsabilidade de acalmar os ânimos e manter a paz no condomínio.  

Conscientizar todos sobre a acessibilidade 

Felizmente, a acessibilidade tem se tornado uma pauta cada vez mais relevante. De acordo com dados do IBGE, o Brasil conta com mais de 17 milhões de pessoas com deficiência. Além disso, não se pode deixar de lado a população de idosos, que, muitas vezes, apresenta dificuldades de locomoção. Por isso, os condomínios precisam se adequar às normas de acessibilidade, a fim de tornar a rotina dessas pessoas mais confortável.  

Além de promover melhorias estruturais para tornar o prédio mais acessível às pessoas com deficiência, também é função do síndico informar e conscientizar os moradores acerca dessa questão, para estabelecer um ambiente mais empático no que diz respeito à acessibilidade.

Estar atento às novas oportunidades de melhorias para o condomínio

Uma das tarefas essenciais de um síndico é ficar atento à necessidade de melhorias e manutenção no prédio. Afinal, é muito mais barato investir em prevenção do que em consertos ou obras de emergência, além de evitar muita dor de cabeça.

Por essa razão, o síndico deve procurar fazer ajustes periódicos que facilitem o dia-a-dia e melhore a qualidade de vida de todos os habitantes do condomínio, como, por exemplo, investir em lâmpadas mais econômicas, modernizar os elevadores quando possível, adotar um sistema de segurança (como câmeras nas áreas comuns), dentre outras pequenas melhorias que estejam dentro do orçamento.

Uma sugestão interessante, que pode gerar mais economia, segurança e praticidade, é considerar a troca de um sistema de medição de gás coletivo por um sistema de medição individual.

Alguns condomínios antigos ainda adotam a leitura coletiva do uso do gás que, posteriormente, é rateado entre todas as unidades. Entretanto, essa prática não é muito vantajosa, porque gera desperdício e dificulta o controle sobre eventuais vazamentos, pondo em risco a segurança. 

Além disso, a aferição individual acaba sendo mais justa, já que cada condômino paga apenas pelo que efetivamente consumiu. Para o síndico, a leitura individual do gás também é benéfica, porque permite o acompanhamento dos dados de consumo, o que facilita sua vida na hora de fechar o mês.

Caso seu condomínio ainda não adote o método de medição individual de gás, estude a possibilidade de fazer a migração e melhore sua gestão condominial. A Consigaz pode ajudar nesse processo, afinal, o gás é um recurso indispensável para as famílias, e fundamental para a manutenção de um ambiente harmonioso entre os condôminos. 

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Para manter o condomínio funcionando perfeitamente é necessária uma boa gestão sindical. Só que gerenciar um condomínio é uma tarefa que envolve muitas habilidades e responsabilidades. Dentre as obrigações do síndico estão ter bom senso e jogo de cintura para conciliar os interesses dos moradores, mediar conflitos e garantir uma convivência harmônica.

Além de tudo isso, o síndico também precisa ser financeiramente organizado e conhecer muito bem as regras do condomínio, para assegurar que todos os direitos e deveres sejam respeitados.

O síndico deve ser eleito em Assembleia Geral pelos condôminos e pode ser tanto um dos moradores do prédio como um profissional terceirizado. Seja como for, existe uma série de obrigações legais que precisam ser cumpridas para que todos convivam com segurança e tranquilidade no condomínio. A lista completa desses deveres está descrita no artigo 1348 do Código Civil. Mas resumimos alguns dos principais pontos neste post para facilitar.

Quer saber quais são as obrigações do síndico, e também o que ele não pode fazer de jeito nenhum? É só continuar lendo este artigo!

Quais as obrigações do síndico?

Pagar as contas e manter o caixa equilibrado

Uma das principais obrigações do síndico é pagar as contas no prazo correto e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária, mantendo o caixa do condomínio em equilíbrio. Isso inclui o pagamento dos funcionários, taxas, tributos e outros compromissos financeiros.

A pontualidade no pagamento é importante para evitar a cobrança de juros que desequilibrem o orçamento do condomínio e evitar interrupções nos serviços.

Contratar os serviços necessários para o funcionamento do condomínio

O síndico é responsável por orçar e contratar prestadores de serviço para o condomínio, como limpeza, manutenção, pintura de fachada, segurança, entre outros. Além disso, o síndico deve cobrar que tais serviços sejam realizados conforme os contratos firmados com os prestadores de serviço.

Organizar reuniões e assembleias

Outra função essencial do síndico é convocar assembleias e reuniões para discutir temas relevantes para o condomínio, compartilhar informações com os condôminos, aprovar o orçamento das despesas e o valor das cotas condominiais, e prestar contas.

As assembleias ordinárias devem acontecer pelo menos uma vez por ano, mas nada impede que o síndico organize assembleias extraordinárias eventualmente, caso haja pautas urgentes a serem discutidas. Além disso, ele deve comunicar aos condôminos o que foi decidido após a reunião.

Representar o condomínio legalmente

O síndico é o representante legal do condomínio, devendo defender os interesses e os direitos dos condôminos e representar o condomínio em juízo caso este se torne autor ou réu de algum processo.

Assim, suas atitudes diante de algo que está sob sua alçada pode levá-lo a ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados ao condomínio.

Zelar pela segurança dos colaboradores e condôminos

É dever do síndico zelar pela segurança coletiva e tomar todas as medidas para que não aconteça nenhum problema.

Isso inclui cuidar da segurança de áreas comuns para evitar acidentes, impor regras sobre a entrada de prestadores de serviços (por exemplo, só permitir entrada de profissionais identificados e autorizados), não atender entregadores com o portão aberto, investir em equipamentos de segurança, disponibilizar extintores de incêndio, entre outras precauções.

Evitar inadimplência

Outra das obrigações do síndico é combater a inadimplência das cotas condominiais, já que a falta de pagamento por parte de uma ou mais unidades prejudica a todos e desequilibra as contas do condomínio.

Por isso, em caso de inadimplência, o síndico precisa tentar reverter a situação. Para tanto, deve procurar o morador para conversar em particular e cobrar o pagamento atrasado, buscando negociar se houver necessidade. Se isso não resolver, é seu dever aplicar as medidas legais cabíveis.

Fazer cumprir o regimento interno e as normas de convivência

O síndico deve fazer cumprir o estabelecido na convenção e no regulamento interno do condomínio e cobrar o respeito das regras determinadas na lei de condomínio.

Para tanto, deve orientar os condôminos, prestar o máximo de informações sobre as normas, trabalhar em prol da conscientização, aplicar advertências e até mesmo multas caso seja necessário.

Cuidar da conservação e manutenção do condomínio

Cuidar da conservação e da preservação das áreas comuns do condomínio também está na lista de funções que se espera do síndico. Ele deve mandar fazer manutenção em elevadores e equipamentos, ficar atento a problemas na infraestrutura e realizar reparos.

Também é importante contratar o serviço de seguro e manter as apólices em dia. Assim, se houver incidentes, o condomínio estará resguardado.  

Prestar contas aos condôminos

Além de manter os pagamentos em dia, também é função do síndico prestar contas aos condôminos, para que saibam em que o valor pago por eles mensalmente está sendo empregado.

Para tanto, ele deve guardar os recibos e notas fiscais, assim como as contas já quitadas, além de checar a contabilidade todos os meses.

Dica: Síndico de condomínio: saiba como economizar gás

O que diz a legislação sobre as obrigações do síndico?

As principais leis que regem os direitos e obrigações do síndico são o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do novo Código Civil. Constam do Código Civil, por exemplo, obrigações como a de convocar assembleias, fazer prestação de contas, cumprir e fazer cumprir as normas da convenção e do regimento interno, entre outros deveres.

De acordo com a lei, o mandato do síndico pode durar até dois anos, com direito a reeleição. Ele também pode ser destituído do seu cargo antes do término caso os moradores estejam insatisfeitos com a gestão. Nesse caso, eles têm direito a convocar uma assembleia e deliberar acerca da substituição, mas o síndico só será destituído da função se a maioria absoluta dos presentes na reunião se colocar a favor.

A legislação permite que o síndico seja ou um morador do condomínio ou um profissional terceirizado para essa função. Nos casos em que o síndico também é morador, é praxe que ele fique isento do pagamento das cotas condominiais. Já os chamados síndicos profissionais podem ser remunerados, respeitando o que foi combinado na assembleia. Vale lembrar que, mesmo que receba pagamento pela função, o síndico não é considerado funcionário do condomínio, portanto, as leis trabalhistas não se aplicam a ele.

No que diz respeito à responsabilidade civil do síndico, o que o artigo 1348 determina é que o síndico é representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. Portanto, é de sua responsabilidade realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio. Vale lembrar que o síndico é responsável tanto por suas ações como por omissão.

Já no que se refere à responsabilidade criminal, a legislação lista quais atitudes do síndico podem levar a processos criminais, como crimes contra a honra (por exemplo, calúnia e difamação), apropriação indevida dos fundos do condomínio ou de verbas previdenciárias dos colaboradores, ações que levem os condôminos a terem prejuízos, negligência que leve a acidentes de trabalho, dentre outras.

É importante levar em conta que o síndico responde apenas pelos atos ocorridos durante sua gestão. A responsabilidade termina quando o síndico deixa o cargo, assim que a documentação com o nome de seu sucessor é aprovada em cartório.  

Dica: Instalação de gás em condomínios: como funciona e como contratar?

O que o síndico não pode fazer?

Nos quadrinhos da Turma da Mônica, a protagonista era tida como “a dona da rua”. Pois bem, alguns síndicos têm síndrome de Mônica e agem como se fossem os donos do condomínio, acima das regras estabelecidas na convenção. Não cometa esse erro! O síndico deve dar o exemplo e cumprir todas as normas do condomínio, além de garantir que os demais moradores também as obedeçam.

Confira abaixo algumas das coisas que o síndico nunca pode fazer.

Extrapolar o orçamento planejado sem justificativa

O orçamento do condomínio é aprovado previamente pela assembleia, e deve ser respeitado pelo síndico. Não dá para extrapolar esse limite para pagar despesas que não foram acordadas, como reformas que não sejam emergenciais, serviços que sirvam meramente para embelezar as instalações do condomínio, nem nenhum gasto além do que consta no planejamento orçamentário. Caso seja necessário ultrapassar o orçamento, é necessário apresentar uma justificativa.

Usar a reserva de emergência para pagar contas do dia a dia

Como o nome já diz, a reserva de emergência do condomínio serve para cobrir custos que não estavam previstos e que sejam urgentes, como uma obra ou reparo emergencial nas instalações do condomínio. Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia é expressamente proibido.

Não fazer a prestação de contas 

O síndico deve obrigatoriamente prestar contas dos gastos para a assembleia uma vez por ano, mas o novo Código Civil permite que a prestação de contas seja solicitada a qualquer momento pelos condôminos.

Na hora de fazer a prestação de contas, o síndico deve justificar todas as operações financeiras realizadas durante a gestão, sempre munido dos comprovantes das despesas.

Expor os condôminos devedores

Existem várias maneiras de lidar com a inadimplência, que vão desde uma conversa amigável para tentar negociar com o condômino até uma cobrança extrajudicial. O que não pode é expor o inadimplente como forma de constrangimento. Caso o síndico passe desse limite, o morador pode até entrar com uma ação de danos morais.

Fazer cobranças constrangedoras aos condôminos inadimplentes

Assim como o síndico não pode expor o nome ou número do apartamento do condômino inadimplente, também é proibido cobrar o pagamento da cota condominial de forma constrangedora. Nesse momento delicado, o ideal é usar de tato e paciência para resolver a situação sem gerar ainda mais estresse.

Destratar os funcionários

Um bom síndico precisa saber lidar com pessoas, e isso inclui os profissionais que trabalham no condomínio. Por isso, é proibido ser grosseiro com funcionários, sejam eles contratados ou terceirizados. Caso haja algum problema a ser resolvido com um colaborador, o assunto deve ser discutido em particular, sem ofender ou destratar o funcionário em questão.

Negligenciar as regras de convivência

Aqui, o ditado “em casa de ferreiro, o espeto é de pau” não se aplica. O síndico deve ser o primeiro a cumprir as regras de convivência do condomínio. Ele deve conhecer e respeitar todas as normas estabelecidas pela convenção e pelo regimento interno, além de cobrar que os moradores também as cumpram.

Invadir a intimidade dos condôminos

Um dos deveres do síndico é preservar os condôminos, e isso inclui respeitar a sua privacidade. Ou seja, nada de entrar no apartamento sem autorização expressa do morador, abrir correspondências ou qualquer outra atitude que configure uma invasão ao espaço íntimo dos condôminos.

Proibir a entrada de visitantes

É proibido que o síndico vete a entrada de visitantes ao condomínio depois que o morador autorizar. Se o motivo da proibição for qualquer tipo de preconceito ou discriminação, a situação fica mil vezes pior. Por isso, aja com cordialidade não só com os moradores, mas com as visitas também.

Ser parcial em meio a um conflito

O síndico pode e deve ter jogo de cintura para mediar os conflitos entre vizinhos, e usar o bom senso para saber quando deve ou não intervir. O que não dá para fazer é agir parcialmente nesses casos. O síndico não deve tomar partido em brigas e discussões. Ao contrário, o importante é escutar os dois lados para tentar chegar a uma solução viável para o desentendimento.

Dentre as obrigações do síndico está a preservação do bem-estar dos condôminos. Ele deve fazer o que está a seu alcance para tornar o dia a dia dos moradores mais tranquilo, e isso envolve, entre outras coisas, escolher empresas confiáveis para prestar serviços ao condomínio.

Quando o assunto é fornecimento de gás GLP para condomínios, não tem como não falar da Consigaz. A Consigaz é referência em serviços de instalação de GLP há 40 anos e conta com os melhores profissionais do mercado.

Além disso, oferece uma série de facilidades que tornam a rotina dos moradores e dos síndicos muito mais cômoda. Um exemplo disso é o Conta Sim, o serviço de medição individualizada da Consigaz que descomplica a gestão do consumo de gás e facilita a vida de todo o mundo.

Com o Conta Sim é possível realizar a medição personalizada e disponibilizar a consulta pela impressão da fatura e pelo aplicativo, proporcionando mais praticidade aos moradores e mais tranquilidade ao síndico.

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