Para manter o condomínio funcionando perfeitamente é necessária uma boa gestão sindical. Só que gerenciar um condomínio é uma tarefa que envolve muitas habilidades e responsabilidades. Dentre as obrigações do síndico estão ter bom senso e jogo de cintura para conciliar os interesses dos moradores, mediar conflitos e garantir uma convivência harmônica.
Além de tudo isso, o síndico também precisa ser financeiramente organizado e conhecer muito bem as regras do condomínio, para assegurar que todos os direitos e deveres sejam respeitados.
O síndico deve ser eleito em Assembleia Geral pelos condôminos e pode ser tanto um dos moradores do prédio como um profissional terceirizado. Seja como for, existe uma série de obrigações legais que precisam ser cumpridas para que todos convivam com segurança e tranquilidade no condomínio. A lista completa desses deveres está descrita no artigo 1348 do Código Civil. Mas resumimos alguns dos principais pontos neste post para facilitar.
Quer saber quais são as obrigações do síndico, e também o que ele não pode fazer de jeito nenhum? É só continuar lendo este artigo!
Quais as obrigações do síndico?
Pagar as contas e manter o caixa equilibrado
Uma das principais obrigações do síndico é pagar as contas no prazo correto e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária, mantendo o caixa do condomínio em equilíbrio. Isso inclui o pagamento dos funcionários, taxas, tributos e outros compromissos financeiros.
A pontualidade no pagamento é importante para evitar a cobrança de juros que desequilibrem o orçamento do condomínio e evitar interrupções nos serviços.
Contratar os serviços necessários para o funcionamento do condomínio
O síndico é responsável por orçar e contratar prestadores de serviço para o condomínio, como limpeza, manutenção, pintura de fachada, segurança, entre outros. Além disso, o síndico deve cobrar que tais serviços sejam realizados conforme os contratos firmados com os prestadores de serviço.
Organizar reuniões e assembleias
Outra função essencial do síndico é convocar assembleias e reuniões para discutir temas relevantes para o condomínio, compartilhar informações com os condôminos, aprovar o orçamento das despesas e o valor das cotas condominiais, e prestar contas.
As assembleias ordinárias devem acontecer pelo menos uma vez por ano, mas nada impede que o síndico organize assembleias extraordinárias eventualmente, caso haja pautas urgentes a serem discutidas. Além disso, ele deve comunicar aos condôminos o que foi decidido após a reunião.
Representar o condomínio legalmente
O síndico é o representante legal do condomínio, devendo defender os interesses e os direitos dos condôminos e representar o condomínio em juízo caso este se torne autor ou réu de algum processo.
Assim, suas atitudes diante de algo que está sob sua alçada pode levá-lo a ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados ao condomínio.
Zelar pela segurança dos colaboradores e condôminos
É dever do síndico zelar pela segurança coletiva e tomar todas as medidas para que não aconteça nenhum problema.
Isso inclui cuidar da segurança de áreas comuns para evitar acidentes, impor regras sobre a entrada de prestadores de serviços (por exemplo, só permitir entrada de profissionais identificados e autorizados), não atender entregadores com o portão aberto, investir em equipamentos de segurança, disponibilizar extintores de incêndio, entre outras precauções.
Evitar inadimplência
Outra das obrigações do síndico é combater a inadimplência das cotas condominiais, já que a falta de pagamento por parte de uma ou mais unidades prejudica a todos e desequilibra as contas do condomínio.
Por isso, em caso de inadimplência, o síndico precisa tentar reverter a situação. Para tanto, deve procurar o morador para conversar em particular e cobrar o pagamento atrasado, buscando negociar se houver necessidade. Se isso não resolver, é seu dever aplicar as medidas legais cabíveis.
Fazer cumprir o regimento interno e as normas de convivência
O síndico deve fazer cumprir o estabelecido na convenção e no regulamento interno do condomínio e cobrar o respeito das regras determinadas na lei de condomínio.
Para tanto, deve orientar os condôminos, prestar o máximo de informações sobre as normas, trabalhar em prol da conscientização, aplicar advertências e até mesmo multas caso seja necessário.
Cuidar da conservação e manutenção do condomínio
Cuidar da conservação e da preservação das áreas comuns do condomínio também está na lista de funções que se espera do síndico. Ele deve mandar fazer manutenção em elevadores e equipamentos, ficar atento a problemas na infraestrutura e realizar reparos.
Também é importante contratar o serviço de seguro e manter as apólices em dia. Assim, se houver incidentes, o condomínio estará resguardado.
Prestar contas aos condôminos
Além de manter os pagamentos em dia, também é função do síndico prestar contas aos condôminos, para que saibam em que o valor pago por eles mensalmente está sendo empregado.
Para tanto, ele deve guardar os recibos e notas fiscais, assim como as contas já quitadas, além de checar a contabilidade todos os meses.
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O que diz a legislação sobre as obrigações do síndico?
As principais leis que regem os direitos e obrigações do síndico são o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do novo Código Civil. Constam do Código Civil, por exemplo, obrigações como a de convocar assembleias, fazer prestação de contas, cumprir e fazer cumprir as normas da convenção e do regimento interno, entre outros deveres.
De acordo com a lei, o mandato do síndico pode durar até dois anos, com direito a reeleição. Ele também pode ser destituído do seu cargo antes do término caso os moradores estejam insatisfeitos com a gestão. Nesse caso, eles têm direito a convocar uma assembleia e deliberar acerca da substituição, mas o síndico só será destituído da função se a maioria absoluta dos presentes na reunião se colocar a favor.
A legislação permite que o síndico seja ou um morador do condomínio ou um profissional terceirizado para essa função. Nos casos em que o síndico também é morador, é praxe que ele fique isento do pagamento das cotas condominiais. Já os chamados síndicos profissionais podem ser remunerados, respeitando o que foi combinado na assembleia. Vale lembrar que, mesmo que receba pagamento pela função, o síndico não é considerado funcionário do condomínio, portanto, as leis trabalhistas não se aplicam a ele.
No que diz respeito à responsabilidade civil do síndico, o que o artigo 1348 determina é que o síndico é representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. Portanto, é de sua responsabilidade realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio. Vale lembrar que o síndico é responsável tanto por suas ações como por omissão.
Já no que se refere à responsabilidade criminal, a legislação lista quais atitudes do síndico podem levar a processos criminais, como crimes contra a honra (por exemplo, calúnia e difamação), apropriação indevida dos fundos do condomínio ou de verbas previdenciárias dos colaboradores, ações que levem os condôminos a terem prejuízos, negligência que leve a acidentes de trabalho, dentre outras.
É importante levar em conta que o síndico responde apenas pelos atos ocorridos durante sua gestão. A responsabilidade termina quando o síndico deixa o cargo, assim que a documentação com o nome de seu sucessor é aprovada em cartório.
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O que o síndico não pode fazer?
Nos quadrinhos da Turma da Mônica, a protagonista era tida como “a dona da rua”. Pois bem, alguns síndicos têm síndrome de Mônica e agem como se fossem os donos do condomínio, acima das regras estabelecidas na convenção. Não cometa esse erro! O síndico deve dar o exemplo e cumprir todas as normas do condomínio, além de garantir que os demais moradores também as obedeçam.
Confira abaixo algumas das coisas que o síndico nunca pode fazer.
Extrapolar o orçamento planejado sem justificativa
O orçamento do condomínio é aprovado previamente pela assembleia, e deve ser respeitado pelo síndico. Não dá para extrapolar esse limite para pagar despesas que não foram acordadas, como reformas que não sejam emergenciais, serviços que sirvam meramente para embelezar as instalações do condomínio, nem nenhum gasto além do que consta no planejamento orçamentário. Caso seja necessário ultrapassar o orçamento, é necessário apresentar uma justificativa.
Usar a reserva de emergência para pagar contas do dia a dia
Como o nome já diz, a reserva de emergência do condomínio serve para cobrir custos que não estavam previstos e que sejam urgentes, como uma obra ou reparo emergencial nas instalações do condomínio. Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia é expressamente proibido.
Não fazer a prestação de contas
O síndico deve obrigatoriamente prestar contas dos gastos para a assembleia uma vez por ano, mas o novo Código Civil permite que a prestação de contas seja solicitada a qualquer momento pelos condôminos.
Na hora de fazer a prestação de contas, o síndico deve justificar todas as operações financeiras realizadas durante a gestão, sempre munido dos comprovantes das despesas.
Expor os condôminos devedores
Existem várias maneiras de lidar com a inadimplência, que vão desde uma conversa amigável para tentar negociar com o condômino até uma cobrança extrajudicial. O que não pode é expor o inadimplente como forma de constrangimento. Caso o síndico passe desse limite, o morador pode até entrar com uma ação de danos morais.
Fazer cobranças constrangedoras aos condôminos inadimplentes
Assim como o síndico não pode expor o nome ou número do apartamento do condômino inadimplente, também é proibido cobrar o pagamento da cota condominial de forma constrangedora. Nesse momento delicado, o ideal é usar de tato e paciência para resolver a situação sem gerar ainda mais estresse.
Destratar os funcionários
Um bom síndico precisa saber lidar com pessoas, e isso inclui os profissionais que trabalham no condomínio. Por isso, é proibido ser grosseiro com funcionários, sejam eles contratados ou terceirizados. Caso haja algum problema a ser resolvido com um colaborador, o assunto deve ser discutido em particular, sem ofender ou destratar o funcionário em questão.
Negligenciar as regras de convivência
Aqui, o ditado “em casa de ferreiro, o espeto é de pau” não se aplica. O síndico deve ser o primeiro a cumprir as regras de convivência do condomínio. Ele deve conhecer e respeitar todas as normas estabelecidas pela convenção e pelo regimento interno, além de cobrar que os moradores também as cumpram.
Invadir a intimidade dos condôminos
Um dos deveres do síndico é preservar os condôminos, e isso inclui respeitar a sua privacidade. Ou seja, nada de entrar no apartamento sem autorização expressa do morador, abrir correspondências ou qualquer outra atitude que configure uma invasão ao espaço íntimo dos condôminos.
Proibir a entrada de visitantes
É proibido que o síndico vete a entrada de visitantes ao condomínio depois que o morador autorizar. Se o motivo da proibição for qualquer tipo de preconceito ou discriminação, a situação fica mil vezes pior. Por isso, aja com cordialidade não só com os moradores, mas com as visitas também.
Ser parcial em meio a um conflito
O síndico pode e deve ter jogo de cintura para mediar os conflitos entre vizinhos, e usar o bom senso para saber quando deve ou não intervir. O que não dá para fazer é agir parcialmente nesses casos. O síndico não deve tomar partido em brigas e discussões. Ao contrário, o importante é escutar os dois lados para tentar chegar a uma solução viável para o desentendimento.
Dentre as obrigações do síndico está a preservação do bem-estar dos condôminos. Ele deve fazer o que está a seu alcance para tornar o dia a dia dos moradores mais tranquilo, e isso envolve, entre outras coisas, escolher empresas confiáveis para prestar serviços ao condomínio.
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Com o Conta Sim é possível realizar a medição personalizada e disponibilizar a consulta pela impressão da fatura e pelo aplicativo, proporcionando mais praticidade aos moradores e mais tranquilidade ao síndico.
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