Administrar um condomínio não é uma tarefa simples, afinal, é preciso muito bom senso e jogo de cintura para conciliar os interesses e opiniões de todos os moradores, mediar conflitos e garantir uma convivência pacífica. Além de tudo isso, o síndico também precisa conhecer muito bem as regras de condomínio, para assegurar que todos os direitos e deveres dos condôminos sejam respeitados.
Cada condomínio tem seu regimento interno e suas convenções, que devem ser seguidas em prol de um ambiente mais harmônico. O síndico precisa estar ciente das regras previstas nesses documentos, bem como nas normas estabelecidas pelo Código Civil. Assim, saberá identificar quando houver descumprimento de alguma regra e intervir, aplicando advertências ou até mesmo multas quando necessário.
Neste artigo, falaremos sobre a importância de se estabelecer regras de condomínio, explicaremos como funciona a legislação a respeito de condomínios e comentaremos quais são as principais normas que um bom síndico precisa conhecer. Confira!
Qual a importância de estabelecer regras de condomínio?
A boa convivência em sociedade exige o respeito a certas normas pré-estabelecidas, assegurando o bem-estar da coletividade. No condomínio, isso não é diferente.
Para que os moradores convivam em paz, é necessário que todos estejam cientes das principais regras de condomínio vigentes e as cumpram. Afinal, quando cada um sabe exatamente o que pode ser feito no condomínio e conhece seus limites, todos conseguem usufruir de seus direitos.
Ter regras fixas e claras a respeito dos direitos e deveres dos condôminos ajuda a evitar comportamentos que gerem atrito, melhorando a convivência entre os vizinhos e, consequentemente, facilitando o trabalho do síndico, que precisará investir menos esforços na resolução de conflitos.
Estipular regras de condomínio também promove mais segurança, já que os regulamentos costumam incluir normas relativas à segurança dos moradores, como o controle de entrada no edifício e os procedimentos para receber encomendas ou entregadores de delivery.
Outro benefício das regras de condomínio é a padronização das tarefas referentes à conservação, limpeza e manutenção do prédio. Isso estimula que tais tarefas sejam efetivamente cumpridas, já que existe uma norma específica.
E, é claro, não devemos esquecer de mencionar que um conjunto de regras claro e efetivo coíbe a adoção de atitudes que possam gerar controvérsia, já que os moradores conhecem bem os limites estabelecidos e procurarão seguir as regras para evitar dor de cabeça. Além disso, caso as regras sejam desobedecidas, fica mais fácil para o síndico tomar as medidas cabíveis de acordo com o que foi definido no regulamento.
Além das regras já estabelecidas pelo Código Civil, cabe aos condomínios definir suas próprias regras, seja no estatuto ou no regimento interno, conforme explicaremos a seguir.
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Legislação
Existem diversos conjuntos de regras que podem ser aplicadas a condomínios, seja de modo geral ou específico de cada lugar. Os principais deles são a convenção do condomínio, o regimento interno e, sobretudo, o Código Civil Brasileiro.
Convenção do condomínio
A convenção (ou estatuto) de condomínio é o conjunto de normas que devem ser seguidas pelos condôminos. Ela engloba as principais regras de convivência e administração do condomínio.
Dentre outras normas, a convenção estabelece as regras de uso de áreas de lazer, como piscinas, churrasqueiras e quadras de esportes. Também abarca normas referentes à gestão do condomínio e define quais são os casos em que o síndico deve aplicar uma advertência ou multa em condôminos que descumpram regras.
Nesse documento, também são contempladas questões como fundo de reserva do condomínio, valor da cota condominial para arcar com despesas ordinárias ou extraordinárias, funções da assembleia, a periodicidade das reuniões e o quórum exigido para votações, bem como as formas de uso dos serviços oferecidos pelo condomínio e as responsabilidades do síndico.
Normalmente, a primeira versão da convenção do condomínio é realizada pela construtora e apresentada logo na primeira assembleia, momento em que também é feita a votação para eleger o síndico. A convenção deve ser aprovada pelos condôminos e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, já que se trata de um documento público.
Com o tempo e a realização de novas assembleias e novas eleições, pode haver mudanças na convenção, acrescentando-se ou alterando-se normas. Vale lembrar que, para ocorrer alterações nas regras do condomínio, elas precisam ser ratificadas por pelo menos 2/3 dos moradores, daí a importância de participar ativamente das assembleias.
Regimento interno do condomínio
O regimento interno, por sua vez, faz parte da convenção de condomínio e estabelece regras mais práticas, abordando questões cotidianas do condomínio. Esse documento deve ser elaborado pelos condôminos e aprovado pela maioria simples em assembleias.
O objetivo primordial do regimento interno é estipular e elucidar as regras de relacionamento entre condôminos, como, por exemplo, se as vagas na garagem podem ser sublocadas, ou se os moradores têm permissão de contratar funcionários do edifício para serviços privados.
Além disso, fazem parte do regimento interno questões relativas aos dias e horários permitidos para realizar obras ou mudanças, bem como regras sobre barulho nas unidades ou nas áreas comuns.
Código Civil
Todo condomínio deve ter sua própria convenção e contar com um regimento interno. Mas é importante lembrar que nenhum desses documentos se contrapõe ao Código Civil Brasileiro (Lei Federal n° 10.406/02), que entrou em vigor em 2003, passando a modificar a antiga Lei de Condomínio.
O Código Civil regulamenta questões como a formação de assembleias e convenções, direitos e deveres dos condôminos, funções do síndico, inadimplência, pagamento de multas, vagas, partes comuns e obras, entre outros temas.
Essa documentação oferece um norteamento legal para a gestão do condomínio, e é nela que se baseiam as outras leis de condomínio descritas acima. Ou seja, se alguma regra interna estiver em desacordo com o que manda o Código Civil, tal norma não tem validade jurídica. É o caso, por exemplo, da proibição de animais de estimação em condomínios: embora algumas convenções de condomínio estipulem essa regra, ela não é válida, pois não há nenhuma norma no Código Civil proibindo animais em residências.
Como funcionam as assembleias de condomínio
Para que as normas continuem refletindo as necessidades e especificidades do condomínio, é necessário convocar assembleias de tempos em tempos, e estimular os moradores a comparecer. Infelizmente, muitos não dão importância a esses eventos e acabam não participando. Por isso, é importante que o síndico comunique com clareza e antecedência as datas e horários das reuniões, alertando os condôminos sobre a importância das assembleias para a boa convivência no condomínio.
Existem dois tipos de assembleias de condomínio: a assembleia ordinária e a assembleia geral extraordinária.
A assembleia ordinária dá conta das situações cotidianas do condomínio. Nela, os condôminos discutem aprovação das contas do condomínio e do orçamento de despesas futuras, bem como o valor das cotas condominiais, eventuais mudanças no regimento interno. É nesse tipo de assembleia também que ocorre a eleição ou substituição do síndico.
Já as assembleias gerais extraordinárias são convocadas a fim de discutir uma questão específica, que não estava prevista no calendário e que foge da rotina do condomínio. Por exemplo, costuma-se realizar assembleias extraordinárias para tratar de temas como reformas no condomínio, destituição do síndico, necessidade de reparos emergenciais, mudança de destinação do prédio, entre outros assuntos.
É nas assembleias que são tomadas decisões que causam impacto à rotina de todos os condôminos e que são estipuladas as regras que todos devem seguir. Por isso, é essencial que os moradores estejam engajados na participação.
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Principais regras de condomínio
É claro que as normas variam de acordo com a demanda de cada condomínio, afinal, o regulamento deve espelhar os interesses dos condôminos para que a convivência seja amigável e respeitosa.
No entanto, algumas regras são de cunho geral, e é esperado que o síndico as saiba de cor e esteja apto a informar os moradores, tirando eventuais dúvidas que possam surgir e evitando os problemas antes mesmo que aconteçam.
Vamos listar abaixo 4 regras de condomínio que todo síndico deve conhecer:
Mudança
Mudança de apartamento geralmente faz barulho, ocupa espaço nos elevadores e pode causar alguns transtornos para a vizinhança. Por isso, é muito comum que os condomínios estabeleçam regras específicas em relação aos dias da semana e horários permitidos. O futuro condômino deve se informar a respeito dessas normas antes de se mudar, para evitar contratempos e atritos com os vizinhos.
Essa regra varia de acordo com o condomínio, mas, em geral, pode-se fazer mudança em horário comercial: segunda a sexta, de 8h às 18h, e sábados de 8h às 14h.
É preciso que o síndico tenha essa informação na ponta da língua e a comunique claramente para evitar possíveis conflitos entre os condôminos.
Obra
As obras seguem o mesmo princípio da mudança. Como normalmente causam muitos ruídos, além de outros inconvenientes como poeira e movimentação intensa de profissionais no apartamento, não é possível realizá-las a qualquer momento do dia.
De um modo geral, os condomínios estabelecem horários e dias específicos, geralmente em horário comercial, proibindo qualquer tipo de reforma aos domingos e feriados.
Para além do barulho, há outras regras em relação a obras a serem consideradas. Por exemplo, não se pode fazer reformas que comprometam a estrutura do edifício ou que modifiquem a fachada. Caso seja necessário fazer uma intervenção mais drástica, como a retirada de vigas, o condômino precisa ir atrás do laudo de um profissional que se responsabilize pela empreitada.
O síndico precisa saber de todos esses pormenores e manter os moradores informados, evitando que descumpram as normas.
Pets
Conforme já explicamos, o Código Civil não contempla a proibição de animais domésticos em condomínios, e elas não são válidas juridicamente. Portanto, as regras de proibições de animais de estimação são consideradas nulas e não devem ser aplicadas nos regulamentos internos.
Nesse caso, o que vale é o bom senso. O condômino deve atentar para o animalzinho, evitando que ele faça muito barulho e cause incômodos. Também é importante cuidar para que o animal de estimação não suje as áreas comuns e, em caso de raças de cães de maior porte ou consideradas mais bravas, usar focinheira ao circular com o bichinho pelo condomínio. Afinal, há pessoas que têm medo de cachorro e não se pode colocar a segurança dos vizinhos em risco.
Vagas de estacionamento
A maior parte das reclamações envolvendo vagas de estacionamento gira em torno do desrespeito ao limite de velocidade, arriscando a segurança e ocasionando acidentes. Também são comuns queixas sobre moradores que não estacionam dentro da vaga e “prendem” outros veículos, ou até mesmo sobre os que usam a vaga do vizinho para abrigar o carro de um visitante.
Outras reclamações recorrentes dizem respeito a locação de vaga na garagem para outros moradores que precisem de mais vagas ou mesmo para pessoas que não residam no prédio. Não é todo condomínio que permite esse tipo de negociação, e isso deve ficar claro no regulamento.
Para evitar conflitos envolvendo essas questões, é importante que o condomínio tenha regras específicas para o uso do estacionamento, e que tanto o síndico como os condôminos estejam cientes. Assim, todos podem fazer sua parte e respeitar o ir e vir das outras pessoas.
Além dessas quatro regras essenciais, o síndico deve se manter informado sobre outras normas específicas do condomínio, como o horário permitido para o uso de áreas comuns (como piscina, playground, salão de festas, churrasqueiras e quadra de esportes), reserva do salão de festas, entrada de convidados, horário de silêncio, recolhimento do lixo, realização de serviços como instalação de internet, entre outros.
Isso é especialmente importante para síndicos profissionais, que assumem a gestão de vários condomínios ao mesmo tempo. Como cada condomínio tem seu próprio regimento, é fundamental guardar pelo menos as regras mais importantes de cada um, e, é claro, manter os condôminos atualizados sobre qualquer mudança que venha a ocorrer.
Gostou de saber um pouco mais sobre a legislação que rege o funcionamento dos condomínios? Esperamos que este post tenha sido útil e ajudado a esclarecer as principais regras de condomínio que todo síndico deve conhecer!
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